Benfeitoria é toda obra realizada em imóveis com o propósito de melhorar sua estrutura, viabilizar a conservação e torná-lo mais bonito, confortável e funcional.
No Código Civil, são registrados três tipos de benfeitorias:
As benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para garantir a conservação do imóvel e evitar sua deterioração. Por isso, são consideradas despesas de manutenção absolutamente essenciais. É o caso de reparos em telhados, conserto de sistemas hidráulicos para combater infiltrações, substituição de instalações elétricas, entre outros serviços fundamentais para manter o espaço seguro e funcional.
As benfeitorias úteis têm como propósito aumentar ou facilitar o uso do imóvel, ampliando as possibilidades de circulação e uso do espaço. Alguns exemplos são a construção de uma garagem, instalação de telas e grades protetoras em janelas e portas, fechamento de varandas, instalação de sistemas de segurança, entre outras melhorias que otimizam a utilidade do imóvel.
As benfeitorias voluptuárias não são estritamente necessárias ou funcionais, pois não são direcionadas à preservação ou aumento da utilidade do imóvel. Em vez disso, elas são focadas na estética, tornando o espaço mais bonito e agradável para os moradores. Entram nessa categoria benfeitorias como a troca de um piso, pinturas diferenciadas, implantação de colunas, cerca viva, obras de jardinagem, etc. — tudo que é voltado para o embelezamento, que também é um critério de valorização da propriedade.
A questão do ressarcimento das benfeitorias é de interesse dos locatários, que costumam ter dúvidas sobre quais melhorias podem dar direito a indenizações.
Benfeitorias com direito à indenização: se o direito à indenização pelas benfeitorias estiver previsto em contrato, o locatário terá direito ao ressarcimento dos valores gastos a uma taxa de depreciação de até 4% ao ano
Benfeitorias sem direito à indenização: se não estiver previsto em contrato, o locatário não poderá reclamar a indenização dos gastos com benfeitorias, e os referidos custos poderão ser apenas amortizados, segundo a CST nº 210/73
Contratos sem menção à indenização: nos contratos que não abordam o assunto, vale a lei nº 10.406 do Código Civil, que determina que “aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização”.
Logo, é preciso revisar o contrato para ter certeza de que as benfeitorias podem ser ressarcidas ou somente amortizadas. Além disso, é importante lembrar que as benfeitorias do tipo úteis ou voluptuárias em imóveis próprios ou de terceiros dão direito ao crédito do PIS ou COFINS, segundo as leis 10.637/2002 e 10.833/2003 — o mesmo não vale para as benfeitorias necessárias, que são consideradas manutenções básicas.
Em relação às locações de imóveis urbanos, a Lei nº 8.245 deixa claro que “ as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
