Certamente você conhece ou já ouviu falar de algum caso, onde duas pessoas compraram o mesmo imóvel, pois é, a compra de um imóvel em sua maioria das vezes vem em conjunto com muito sacrifico por parte do comprador para a obtenção de um bem tão importante, e se o comprador não tomar certas cautelas, isso pode se transformar num verdadeiro pesadelo.
Primeiramente deve ser redigido o contrato particular de compra e venda que é via de regra, o primeiro documento concreto que vincula as partes a venda do imóvel, realizando a transferência de propriedade e titularidade do bem.
O documento deve ser assinado pelas partes, seus respectivos cônjuges e testemunhas.
É aconselhável que as partes reconheçam firma das assinaturas das partes contratantes junto a um Cartório.
Após a formalização do contrato particular é ato indispensável passar a Escritura de Compra e Venda em um Cartório de Notas, que pode ser o da cidade do imóvel ou não.
A escritura é de suma importância, pois é nele que tudo fica devidamente esclarecido como: pagamento de guias, se o imóvel foi entregue sem qualquer ônus, sem possíveis cláusulas que oneram o imóvel dentre outros.
Assim, devem comparecer no Cartório as partes interessadas para que seja realizada a leitura da escritura e consequente assinatura.
Após formalizada a escritura de compra e venda é hora de encaminhar essa escritura de compra e venda para o Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel pertence, o registro é o ato que efetivamente torna o comprador o verdadeiro proprietário do bem imóvel. É justamente esse registro que torna pública a venda e compra do imóvel, identificando quem é o novo proprietário e traz maior segurança jurídica à possíveis credores.
A dupla venda normalmente acontece quando um vendedor vende para dois compradores ao mesmo tempo e nenhum deles levou o bem a registro para dar publicidade.
Se no caso concreto dois compradores adquiriram o mesmo imóvel, terá direito sobre o imóvel aquele que realizou o registro do bem, levando-se em conta a data da prenotação realizada junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Veja bem, mesmo que o outro comprador tenha comprado antes, a falta do registro faz com que ‘perca’ o imóvel.
A Lei de Registros Publicos, (Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973) em seu art. 186 traz:
Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
Neste caso o comprador que se sentir prejudicado deverá recorrer ao judiciário para ver seu prejuízo ressarcido em forma de indenização por perdas e danos contra o vendedor.
Para garantir ainda mais a eficiência da compra de um imóvel, deve ser retirada uma matrícula atualizada do imóvel, antes de assinar o contrato de compra e venda ou a escritura.
É o ato que garante segurança jurídica a quem está comprando, demonstrando boa fé em garantir a efetividade do negócio jurídico.
Portanto, a fim de evitar que ocorra uma dupla venda do mesmo imóvel, o comprador deve providenciar o registro deste de forma imediata. Dando publicidade de que o imóvel agora pertence a ele, fazendo com que os efeitos jurídicos da compra e venda se concretizem.
Evita-se não só problemas relacionados à dupla venda como diversos outros que estão ligados diretamente ao registro, sua publicidade e identificação do dono correto.
